Entstehen durch das Gutachtenergebnis Zweifel, Unsicherheit, Misstrauen, so muss das Gutachten hinterfragt werden. In der Regel wird dies durch die Partei erfolgen, die sich benachteiligt fühlt, aber nun vor der Schwierigkeit steht, die Mängel und Fehler des Gutachtens so darzustellen, dass dies von dem vorwiegend juristisch gebildeten Auftraggeber des Gutachtens, dem Gericht, nachvollzogen werden kann.

Dabei kann ich aufgrund meiner langen Erfahrung mit solchen Problemstellungen helfen und die entsprechende Gegenwehr und Problemlösung aufzeigen.

Erst der Baupfusch, dann das fehlerhafte Gutachten!

Die Feststellung der Ursachen für die Mängel, die Ermittlung der Mangelverursacher und die Entwicklung von Problemlösungen bei undichten und verschimmelten Kellern fällt seit Jahren in meinen Tätigkeitsbereich.

Hier einige Beispiele aus der schier endlosen Reihe von Fehlern und Mängeln, die mir in den letzten Jahren begegnet sind:
      
Verzicht auf die Erkundung des Baugrundes, z.B. durch ein Bodengutachten.
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Verzicht auf die Erkundung der Wasserverhältnisse des Baugrundes, z.B. durch Abfrage des bisher festgestellten höchsten Grundwasserstandes (HGW).
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Falsche Annahme des Bemessungswasserstandes bei der Kellerplanung
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Ausführung der Abdichtung unter Annahme des falschen Lastfalls (DIN 18195, seit Juli 2017 DIN 18533-1)
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Nichtberücksichtigung der Verdichtung des Arbeitsraumbodens, die während der Bauzeit entsteht, was durch Aufstauung ein sogenanntes „selbstproduziertes Grundwasser“ (zeitweise aufstauendes Sickerwasser) nach sich zieht. Manche sprechen auch von der „anthropogenen Veränderung“ des ursprünglich vorhandenen Bodens.           
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Garage und Zufahrt im Bereich des Grundwasserpegels
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Äußerer Zugang zur Kellerwohnung im Bereich des Grundwasserpegels
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Nichtbeachtung des Wannenprinzips, z.B. Wannenkonstruktion = „Schwarze Wanne“ oder gemäß WU-Richtlinie = „Weiße Wanne“.
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Keine gemeinsame Bodenplatte bei Doppelhäusern. Insbesondere bei später angebauter Doppelhaushälfte werden die Probleme durch die Wasserbelastung regelmäßig unterschätzt.
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Falsche Vorstellungen über die Bedingungen und Funktionsweise einer Dränanlage und über die Konsequenzen, die sich für den Bauherrn dauerhaft ergeben.
Bei solchen „Lösungen“ wird das Kellerrisiko dem Bauherrn übertragen!
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Nichteinhaltung des vom Kellerhersteller geforderten Mindestabstandes des höchsten Grundwasserstandes von der Gebäudesohle.
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Falsche Ausführung der sogenannten Mischkonstruktionen: Bodenplatte („weiß“)  aus WU-Beton mit entsprechender Bewehrung, Außenwände mit KMB-Beschichtung  („schwarz“).
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KMB-Beschichtung (kunststoffmodifizierte Bitumendickbeschichtung):
Die Mindesttrockenschichtdicke wird nicht erreicht; Verstärkungslage fehlt; falsche Hohlkehlenausbildung am Übergang Bodenplatte zur Außenwand; Messprotokolle, die eine Eigenüberwachung dokumentieren, fehlen; Bedingungen und Voraussetzungen für die Anwendung und Verarbeitung gemäß dem Prüfzeugnis werden nicht beachtet; Nichtberücksichtigung der Frage nach der sicheren Funktionsdauer einer KMB-Beschichtung bzw.: Wie lange hält so eine Beschichtung überhaupt?
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„Weiße Wanne“ aus WU-Beton (= Beton mit hohem Wassereindringwiderstand):
Falsche Bemessung der Bodenplatte; fehlende Maßnahmen zur Begrenzung der Rissbreiten; fehlende Bewehrung gegen den Erd- und Wasserdruck von unten; falsche Konstruktion der Außenwände, z.B. Fertigteile aus Vollbeton, Dreifach-Elementwände usw.; Unterschreitung der in der WU-Richtlinie angegebenen Bauteildicken; fehlende Anpassung des Wasser-Zement-Wertes, wenn die in der WU-Richtlinie angegebenen Mindestdicken der Bauteile zur Ausführung kommen; falsche Fugenausbildung zwischen Bodenplatte und Außenwänden; fehlende besondere Maßnahmen zur Eindichtung der Durchdringungen, z.B. Ver- und Entsorgungsleitungen, durch die Bodenplatte; fehlende Vorlage von Nachweisen hinsichtlich des Einbaus des Fugenbandes, z.B. Prüfzeugnisse, Schulung der Verarbeiter, Geräte zur Fügetechnik, Stoßausbildungen, Dokumentation der Ausführung; Unterschätzung der
Wasserdampfdiffusion bei Nutzung als Kellerwohnung, als Aufenthaltsraum oder als Lagerraum für hochwertige, feuchtigkeitsempfindliche Güter.
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Verwendung eines für die geplante Versickerung ungeeigneten Verfüllmaterials.
Vorsicht vor der Verwendung von „Recycling-Material“!
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Nichtberücksichtigung der notwendigen Zeit für die Bauaustrocknung.

Usw.

Trockenheit und Hygiene gehören seit Urzeiten zu den Grundbedingungen einer menschlichen Behausung. Aufgabe der Bauwerksabdichtung ist es, das Kellergeschoss gegen von außen eindringendes Wasser zu schützen. Außerdem ist sie als Sachwertschutz sowohl privat- als auch volkswirtschaftlich ein Gebot. Der Wert eines Gebäudes, insbesondere der Wiederverkaufswert, steht und fällt mit der Qualität seiner Keller-Abdichtung.

Im Erdreich ist immer mit Wasser in jeglicher Form und mit Schadstoffen zu rechnen, welche die Außenwände eines Kellers angreifen.
Angesichts der überragenden Bedeutung einer dauerhaft funktionierenden Kellerabdichtung ist es nur logisch, dass in diesem Bereich äußerste Sorgfalt bei der Planung und Ausführung erforderlich ist. Da dies, je nach Lage des Bauobjekts, kostenintensiv werden kann, hat sich hier ein regelrechter Pfuschermarkt entwickelt. Hier kann mit Pfusch viel Geld „verdient“ werden. Grundlage ist hier oft die Spekulation, dass die Wasserprobleme erst nach Ablauf der Gewährleistung akut werden, was in der Regel zutrifft, weil der Grundwasserpegel sich langfristig verändert bzw. schwankt. Zudem können mangelhafte Leistungen wunderbar durch die spätere Verfüllung versteckt quasi „begraben“ werden.

Manche Bauherren lassen sich zur leichteren Finanzierung eine Kellerwohnung zur Vermietung einreden. Kellerwohnungen sind oft ein Quell ewigen Ärgernisses. Hohe Feuchtigkeit und Schimmelbildung veranlassen den Mieter zu Mietminderungen oder gleich zum Auszug und gefährden somit die als abgesichert geglaubte Finanzierung.
Auch Wassereinbrüche über Kellerfenster, Lichtschächte oder Überschwemmungen durch nicht funktionierende Rückstauverschlüsse, usw. sind nicht selten.

Augen auf bei der Wahl des Baugeländes!
Die Zeiten, als sich der Bauwillige noch das bestgeeignete Gelände aussuchen konnte, sind längst vorbei. Heute herrscht hier Knappheit. Mittlerweile ist es Mode geworden, ehemalige Feuchtgebiete (man achte auf die alten Gemarkungsnamen, z. B. Froschbächle) als Bauland auszuweisen. So wird aus Sumpf Gold gemacht. Bauwillige haben hier nur die Möglichkeit entweder auf eine nutzbare Unterkellerung zu verzichten oder einen absolut dichten Keller anzustreben. Es muss ein Abdichtungskonzept entwickelt werden, das sowohl die bestehenden als auch die in Zukunft zu erwartenden Wasserbelastungen berücksichtigt. Hier aus Kostengründen Kompromisse eingehen zu wollen oder sich auf multifunktionale Wundermittel zu verlassen, ist hochriskant.

Architekt muss Kellerabdichtung sorgfältig planen:
Der mit der Planung eines Bauwerks beauftragte Architekt ist verpflichtet, unter Berücksichtigung der vorhandenen Boden- und Wasserverhältnisse ein in sich schlüssiges Abdichtungssystem zu planen und dessen Einzelheiten explizit und detailliert in seine Planungen einzubeziehen. Er muss sicherstellen, dass bei fehlerfreier Ausführung seiner Planung eine dauerhafte, vollständige und fachgerechte Abdichtung sichergestellt ist, entschied das OLG Düsseldorf (Urteil vom 08.02.2008, Az.: 23 U 58/07, rechtskräftig durch Beschluss des BGH vom 19.06.2008, Az.: VII ZR 72/08).
Die Verpflichtung umfasst nicht nur den Baukörper, sondern auch die Verfüllung des Arbeitsraumes, die Auswahl geeigneten Verfüllmaterials sowie die Ableitung anfallenden Sickerwassers im ehemaligen Arbeitsraum. Kommt der Architekt dieser Verpflichtung zur Erstellung eines umfassenden Abdichtungskonzepts mit entsprechender Detailplanung und Vorgaben für die ausführenden Unternehmer nicht oder nur unzureichend nach, liegt eine vertragliche Pflichtverletzung vor.


PETER  KLENK                                 
Bauanalysen              
Ingenieur (grad.) Fachbereich Architektur 
Wirtschaftsingenieur (grad.)  
Carl-Benz-Str. 4             
76437 Rastatt        
Fon 07222-967699       
E-Mail: info@baukontrolle-klenk.com


Stand 23.01.2023